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Fiches Pratiques

Quelles sont les étapes d’une cession de fonds de commerce CHR avec TCC ?

  • Analyse de l’affaire. (Bilan/bail/personnel/outil de travail/emplacement/Inventaire…)
  • Signature d’un mandat obligatoire (Loi Hoguet) fixant entre autres : le prix de vente, le délai, la commission.
  • Recherche active d’acheteur: Annonces presse, Internet, réseau professionnel.
  • Présentation anonyme à des acheteurs disposant du potentiel financier et professionnel nécessaire.
  • Rencontre avec l’acquéreur : confirmation de son professionnalisme et de sa surface financière
  • Visite de l’affaire
  • Remise du dossier complet pour analyse
  • Négociation sur la base d’une offre d’achat
  • Acceptation de l’offre
  • Inventaire contradictoire du matériel
  • Réunion de l’ensemble des pièces en vue de la signature d’un compromis avec clauses suspensives
  • Recherche de financement auprès d’établissements bancaires et de brasseurs
  • Levée des différentes clauses suspensives
  • Transfert de la licence
  • Inventaire du stock marchandises
  • Signature de l’acte définitif chez le rédacteur.

Quelle est la valeur de mon affaire de CHR ?

Elle dépend essentiellement des critères suivants :

  • De son Chiffre d’Affaires
  • De sa capacité d’autofinancement (ou Excédent Brut d’Exploitation) qui devra permettre au repreneur de dégager suffisamment de trésorerie pour rembourser ses emprunts et se dégager un revenu.
  • De son emplacement. Un excellent emplacement, c’est toujours l’assurance de pouvoir revendre dans de bonnes conditions
  • De l’état et la qualité des locaux de l’agencement et du matériel
  • Du bail. De sa durée et du montant de son loyer.
  • Du type d’exploitation du vendeur. (nombre de jour d’ouverture, personnalisation de l’affaire, professionnalisme de l’équipe en place…)
  • Des autorisation particulières (licences IV ; droit de terrasse…)
  • De l’état du marché est de votre empressement à céder.

Cette estimation de prendra de sens que le jour ou un acheteur finançable par sa banque la validera. Pour avoir une bonne chance que cela arrive, il sera nécessaire que la capacité de l’affaire à rembourser un crédit soit suffisante pour qu’il puisse emprunter 60 à 70% de la valeur du fonds sur 7 ans. Le reste étant amené en apport. Si ce n’est pas le cas l’affaire est probablement trop chère.

Comment bien acheter un fonds de commerce ?
(Source : L’Hotellerie restauration)

Information sur le chiffre d'affaires

Cette information est cruciale pour l'estimation de la valeur du fonds de commerce. Il convient donc de faire particulièrement attention à ce point. La loi impose au vendeur de communiquer à l'acheteur les chiffres d'affaires des 3 dernières années en remontant de mois en mois dans le passé à partir de la date de vente.

Information sur les conditions d'ouverture

Le chiffre d'affaires ne peut être bien étudié qu'au regard du nombre de jours travaillés. Il revient donc à l'acheteur de se faire préciser les périodes de congés, de fermeture hebdomadaire ainsi que les horaires d'ouverture (vérifiables avec le brouillard de caisse).

Information sur le personnel

Le personnel "suit le fonds". Le code du travail garantit au(x) salarié(s) le maintien des droits et obligations prévus par le contrat de travail. L'acte de vente doit préciser le nom, la fonction, l'ancienneté, le salaire et les avantages de chaque employé.

Information sur les équipements

Tout matériel est réputé être aux normes. Le vendeur doit remettre à l'acquéreur les différents procès-verbaux attestant de l'exécution des éventuelles mises en demeure (Inspection du travail, Direction Départementale de la Concurrence et de la Répression des Fraudes, Direction des Services Vétérinaires).

Conditions de cession du fonds

La prudence est de rigueur quant à la forme juridique qui sera choisie pour l'acquisition. Elle va conditionner notamment votre statut et votre niveau de responsabilité concernant d'éventuels passifs de gestion, y compris sur le temps d'exercice de votre prédécesseur. Sur ce dernier point, il convient d'anticiper toute mauvaise surprise dans une clause d'engagement de passif. Dans cette clause, le vendeur s'engage à répondre d'un passif sur sa gestion. Il doit alors fournir des garanties dites de sûreté réelle qui prendront la forme d'une hypothèque ou d'une caution bancaire.

Acquisition des murs

Le risque est souvent de surpayer les murs sous prétexte de faire une bonne affaire incluant fonds et murs.

Distinction entre les murs et le fonds de commerce

Les murs sont les locaux dans lequel le fonds de commerce est exploité. Le fonds de commerce est l’outil de production de l’exploitant. Il se compose des moyens affectés par le commerçant (restaurateur, hôtelier, cafetier, patron de brasserie ou de bar-tabac…), à son exploitation dans le but de satisfaire la clientèle et de générer un chiffre d’affaires. Il comprend notamment la clientèle, le droit au bail lorsque le commerçant n'est pas propriétaire des murs, le nom commercial, les droits de propriété industrielle, les marchandises et le matériel. Être propriétaire des murs et du fonds de commerce est préférable (plus de liberté d’action, plus de patrimoine) mais pas toujours possible. Si vous possédez uniquement le fonds de commerce, vous serez locataire des murs de celui-ci en vertu d'un bail commercial. Vous aurez des obligations à respecter à l'égard du propriétaire des murs. Vous devrez notamment lui payer un loyer, respecter la destination du fonds loué et lui restituer le fonds en bon état à l'issue du bail. De plus, vous n'avez pas la certitude de demeurer dans les locaux loués à la fin du bail de 9 ans. Certes, le locataire bénéficie "d'un droit au renouvellement du bail", c'est-à-dire d'un droit à rester dans les lieux. Mais, le propriétaire peut le refuser. Dans ce cas, il doit payer au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice que subit le locataire exploitant du fonds de commerce, le préjudice étant le risque de perdre une partie de sa clientèle en déménageant. Par conséquent, votre choix d'acquisition va dépendre d’une part de votre budget pour réaliser cet investissement, d’autre part, de l'importance que vous accordez à votre liberté dans le fonctionnement de votre activité.

Lorsqu'un exploitant envisage de vendre son fonds de commerce, soit qu'il cesse son activité, soit qu'il souhaite reprendre une nouvelle affaire, il importe qu'il ait une idée assez précise de la valeur de son fonds ou de celui qu'il a le projet d'acquérir. Il faut faire une évaluation dufonds de commerce. (Votre négociateur est un professionnel formé à cet exercice n’hésiter pas à le contacter) Attention : le locataire d'un fonds de commerce doit informer son propriétaire de la vente du fonds

Est-il possible de céder mon bail ?

L’article L145-16 du Code de Commerce régissant les baux commerciaux prévoit la nullité des clauses interdisant de céder le bail dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

En ce qui concerne une cession isolée du bail, en pratique, il est fréquent que le bailleur insère une clause prévoyant l’interdiction d’une telle cession, ou subordonnant son accord à un certain nombre de conditions de fond (garantie conjointe et solidaire du cédant) ou de forme.

En cas de vente d’un fonds de commerce, peut-on donner plusieurs mandats ?

Il existe plusieurs types de mandat : le mandat exclusif et le mandat simple :

  • Dans le cadre d’un mandat exclusif, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement la vente ou la location de son bien, il s’oblige à traiter par l’intermédiaire du mandataire.
  • Dans le cadre d’un mandat simple, le mandant garde la liberté de traiter avec qui bon lui semble. Il peut dans ce cas consentir autant de mandats qu’il le souhaite.

Mon bail commercial se termine, que dois-je faire ?

Le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans n'est pas automatique. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Dès lors, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d'au moins six mois (avec indemnité si c’est à l’initiative du bailleur). Par ailleurs, si la durée du bail initiale excède douze ans, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme du plafonnement. Pour éviter cette situation, le preneur a donc tout intérêt à obtenir le renouvellement rapide de son bail. Plusieurs situations peuvent se présenter, mais dans tous les cas le conseil d’un avocat spécialisé en droit des affaires parait indispensable.

Licence IV / autres licences

Il existe deux grandes catégories de licence permettant de servir des boissons à consommer sur place et en accompagnement des repas :

Les licences restaurants, qui sont divisées en 2 catégories :

  • La petite licence restaurant permet de vendre les boissons des deux premiers groupes uniquement.
  • La grande licence restaurant permet de vendre toutes les catégories de boissons autorisées.

Dans les deux cas, les boissons doivent être consommées sur place et en accompagnement d’un repas.

Les licences ‘de débits de boissons’, qui sont elles divisées en 4 catégories :

  • La licence de 1re catégorie, dite licence de boissons sans alcool, ne comporte l'autorisation de vente à consommer sur place que pour les boissons du premier groupe.
  • La licence de 2e catégorie, dite licence de boissons fermentées, comporte l'autorisation de vendre pour consommer sur place les boissons des 2 premiers groupes.
  • La licence de 3e catégorie, dite licence restreinte, comporte l'autorisation de vendre pour consommer sur place les boissons des 3 premiers groupes.
  • La licence de 4e catégorie, dite grande licence ou licence de plein exercice, comporte l'autorisation de vendre pour consommer sur place toutes les boissons dont la consommation à l'intérieur demeure autorisée, y compris celles des 4e et 5e groupes.

Les boissons sont elles-mêmes classées en 5 groupes.

  1. Boissons sans alcool : eaux minérales ou gazéifiées, jus de fruits ou de légumes non fermentés ou ne comportant pas, à la suite d'un début de fermentation, de traces d'alcool supérieures à 1,2 °, limonades, sirops, infusions, lait, café, thé, chocolat.
  2. Boissons fermentées non distillées (vin, bière, cidre, poiré, hydromel) auxquelles sont joints les vins doux naturels bénéficiant du régime fiscal des vins, ainsi que les crèmes de cassis et les jus de fruits ou de légumes fermentés comportant de 1,2 à 3 ° d'alcool.
  3. Vins doux naturels autres que ceux appartenant au groupe 2 : vins de liqueur, apéritifs à base de vin et liqueurs de fraise, framboise, cassis ou cerise, ne titrant pas plus de 18 ° d'alcool pur.
  4. Rhums, tafias, alcools provenant de la distillation des vins, cidres, poirés ou fruits, et ne supportant aucune addition d'essence, ainsi que liqueurs édulcorées au moyen de sucre, de glucose ou de miel à raison de 400 g minimum par litre pour les liqueurs anisées et 200 g minimum par litre pour les autres liqueurs et ne contenant pas plus d'un demi-gramme d'essence par litre.
  5. Toutes les autres boissons alcoolisées.

Quels sont les frais liés à l’acquisition d’un fonds de commerce ?

En plus du fonds de commerce et de la commission d’agence, vous devrez vous acquitter :

  • Des honoraire de rédaction d’acte payés au notaire ou à l’avocat. Les tarifs sont libres et donc négociables. (Nous constatons souvent des prix entre 2% et 3% du prix de vente)
  • Les droits de mutation. Exonérés sur les premiers 23000 euros ; 3% sur la tranche de 23000 à 200 000 euros et 5% au-delà de 200 000 euros.
  • Le montant du stock marchandise. Nous conseillons généralement d’en parler dès le compromis ou le cédant s’engagera sur un plafond maximum.
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