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Le compromis de vente du fonds de commerce

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La signature de ce contrat est nécessaire dès que la vente est subordonnée à des conditions suspensives, ce qui est le cas dans la quasi-totalité des cessions de fonds de commerce.

En signant le compromis de vente d'un fonds de commerce, les parties s'engagent juridiquement : le vendeur  à vendre, l'acheteur à acquérir au prix et aux conditions fixées dans ce document (art. 1589 du code civil). Seul moyen de revenir sur leur décision : se rétracter dans le délai légal (et sous réserve que les conditions de la mise en oeuvre de cette rétractation soient réunies). Dans les autres cas, si l'une des parties venait à ne pas signer l'acte définitif, l'autre est en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

Le compromis est un véritable contrat qui engage les parties signataires (acquéreur et cédant). Il comporte entre 20 et 25 pages auxquelles s'ajoutent entre 10 et 15 documents annexes tels que le bail commercial, les rapports de sécurité, électricité, gaz, DPE, une attestation de chiffre d'affaires, les documents relatifs à la licence...

Il est donc particulièrement important de se faire assister par un professionnel du droit (avocat, notaire) et/ou de la cession de fonds de commerce (intermédiaire en transactions de fonds de commerce), et de vérifier, avant de signer, que :

• toutes les informations obligatoires sous peine de nullité de la vente sont bien mentionnées, à savoir : nom du précédent vendeur, date et nature de son acte d'acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ; état des privilèges et nantissements grevant le fonds (y compris ceux pris par les précédents propriétaires) ; chiffre d'affaires et résultats d'exploitation réalisés durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente (réduits à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans) ; le bail, sa date, sa durée, le nom et l'adresse du bailleur.

• Le bail mentionné est régulier, ne contient ni erreurs ni omissions, vous autorise bien à exercer toutes les activités que vous avez en projet, et sera renouvelé par le propriétaire à la fin de la période en cours.

• Les locaux correspondent bien à ceux décrits dans le compromis et dans le bail

• Le montant du dépôt de garantie correspond bien à celui sur lequel vous vous êtes entendus. Il s'agit en général d'un pourcentage du prix de cession du fonds de commerce (entre 5 % et 10 %) qui viendra s'imputer lors de la signature de l'acte définitif.

• La date à laquelle la vente définitive est prévue vous convient.

• Toutes les conditions suspensives sont bien listées. Hormis la condition suspensive de financement, les plus courantes sont celles relatives à l'obtention des certificats d'agrément attestant que l'établissement respecte les normes PMR, sécurité incendie, gaz et hygiène, celle relative à l'obtention de l'accord du bailleur (étant précisé que celui-ci bénéficie d'un droit de préemption), au droit de préemption de la mairie (pour les fonds situés dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité), celle relative au transfert de licence (restaurant ou débit de boissons), ou encore à l'information donnée par le cédant à ses salariés de son projet de cession (s'il ne les a pas déjà informés avant le compromis). 

• La répartition des frais et charges entre le cédant et l'acquéreur correspondent à ce que vous souhaitez. 


Bon à savoir : l'acquéreur doit être particulièrement vigilant sur les points suivants : s'assurer que le chiffre d'affaires est bien sur 12 mois et réalisé sur un seul point de vente, vérifier les marges et coefficients pratiqués, l'effectif du personnel repris, la destination et la durée du bail et que l'établissement est cédé aux normes en vigueur (PMR, hygiène etc.). 


Tiphaine Beausseron

Pour l'Hotellerie du 5 juillet 2018

 

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